Kort antwoord
Hoeveel planbatenheffing moet u betalen? De meeste mensen beginnen bij de verkoopprijs van hun grond. Logisch, maar daar start de berekening niet. Eerst kijkt u welk stelsel geldt, dan welke meerwaarde bij uw perceel hoort, en pas dan komt het tarief. Vier stappen, en u weet waar u staat.
Stap 1: welk stelsel geldt voor uw grond?
Kijk naar de datum waarop het RUP voorlopig werd vastgesteld. Vóór 15 april 2024 geldt het oude stelsel, met een forfaitaire berekening en progressieve tarieven (VLABEL). Vanaf 15 april 2024 geldt het nieuwe stelsel (VLABEL).
De datum op uw aanslagbiljet zegt hierover niets. De rest van dit artikel gaat over het nieuwe stelsel. Twijfelt u? Lees eerst hoe u bepaalt of het oude of nieuwe stelsel geldt.
Stap 2: welke meerwaarde hoort bij uw perceel?
In het nieuwe stelsel raamt de landcommissie de eigenaarswaarde van uw grond vóór en na de bestemmingswijziging. Het verschil is de vermoede meerwaarde. Die staat in een meerwaarderapport (VLM).
Let op drie dingen:
- Per kadastraal perceel. Elk perceel krijgt zijn eigen berekening.
- Alleen het gewijzigde deel. Verandert maar een stuk van uw perceel van bestemming? Dan telt enkel dat stuk.
- De onderbouwing. De landcommissie moet haar waarden verantwoorden. Lees dus niet alleen het eindbedrag, maar ook de gegevens erachter: oppervlakte, bestemming, gebruikte marktgegevens. ⚠
De vermoede meerwaarde is iets anders dan uw verkoopprijs min uw aankoopprijs. Ook uw eigen plannen met de grond spelen geen rol.
Stap 3: pas de twee schijven toe
De eerste € 250.000 meerwaarde wordt belast aan 25%. Alleen wat erboven ligt, aan 50% (VLABEL). Gaat u over de grens, dan wordt dus niet plots alles aan 50% belast.
| Vermoede meerwaarde | Berekening | Heffing | Effectief tarief |
| ------------------- | -------------------------- | --------- | ---------------- |
| € 100.000 | € 100.000 × 25% | € 25.000 | 25% |
| € 250.000 | € 250.000 × 25% | € 62.500 | 25% |
| € 300.000 | € 62.500 + € 50.000 × 50% | € 87.500 | 29% |
| € 400.000 | € 62.500 + € 150.000 × 50% | € 137.500 | 34% |
| € 600.000 | € 62.500 + € 350.000 × 50% | € 237.500 | 40% |
Fictieve voorbeelden, zonder vrijstellingen of verminderingen.
Goed om te weten: wie denkt "de helft gaat naar de overheid", rekent zich vaak rijk aan kosten. Bij € 400.000 meerwaarde betaalt u € 137.500, ruim € 60.000 minder dan de helft.
De formule in één regel: heffing = 25% × (meerwaarde tot € 250.000) + 50% × (meerwaarde boven € 250.000).
Stap 4: kan het bedrag nog lager?
Ja, op drie manieren.
1. Een vrijstelling. Is de belastbare wijziging kleiner dan 200 m², of komen er geen nieuwe vergunningsmogelijkheden bij? Dan betaalt u niets. Meer in wanneer u vrijgesteld bent.
2. Een geslaagd bezwaar. Klopt de oppervlakte of waardering niet? Dan kunt u binnen 30 dagen bezwaar maken tegen het ontwerp van meerwaarderapport. Zie bezwaar tegen de planbatenheffing.
3. De bonificatie van 15%. Betaalt u de heffing volledig binnen het jaar na verzending van het aanslagbiljet, en is er nog geen startfeit (of is de heffing opgeschort)? Dan krijgt u automatisch 15% korting. Het aanslagbiljet vermeldt dan twee bedragen; u betaalt het laagste (VLABEL).
| Heffing | Met 15% bonificatie | U bespaart |
| --------- | ------------------- | ---------- |
| € 62.500 | € 53.125 | € 9.375 |
| € 87.500 | € 74.375 | € 13.125 |
| € 137.500 | € 116.875 | € 20.625 |
Trek ontwikkelingskosten niet zelf af van de meerwaarde. Er bestaat geen algemene kostenaftrek.
Een juist bedrag is nog geen betaaldatum
Wanneer u moet betalen, hangt af van een startfeit, zoals een verkoop of vergunning. Dat leest u in wat is planbatenheffing en, als u wilt verkopen, in grond verkopen met planbatenheffing.
Veelgestelde vragen
Kan ik de planbatenheffing zelf berekenen?
De rekensom wel, de basis niet. De vermoede meerwaarde komt van de landcommissie. Met dat bedrag kunt u de heffing nakijken met de tabel hierboven.
Wordt de heffing geïndexeerd?
In het nieuwe stelsel niet meer (VLABEL).
Geldt de 15% korting ook na een verkoop?
Nee. Na een startfeit en een betaalbaarstelling vervalt de korting, tenzij de heffing opgeschort is.
Wilt u zeker zijn van uw bedrag?
Vraag een gratis eerste analyse aan. Met uw meerwaarderapport of aanslagbiljet kijken we na of de berekening klopt, en of vroeg betalen voor u loont.
Auteur: Fabian De Vis
Deze informatie is algemeen en vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. Laat uw concrete dossier bekijken.
Benieuwd naar de impact
op uw perceel?
Start vandaag nog uw aanvraag en ontvang een gratis, vrijblijvende analyse van uw situatie.
Controleer uw perceel