Vrijstelling van planbatenheffing: geldt die voor uw grond?

Niet elke nieuwe bestemming leidt tot een rekening. De wet voorziet vrijstellingen, en soms wordt de heffing opgeschort. Maar let op: een oud advies of het perceel van de buren is geen bewijs dat u niets verschuldigd bent. Met een paar duidelijke vragen weet u snel of een vrijstelling kans maakt.

In het kort

• In het nieuwe stelsel betaalt u niets als de belastbare bestemmingswijziging op uw perceel kleiner is dan 200 m², of als er geen nieuwe vergunningsmogelijkheden bijkomen.
• Een zonevreemde woning geeft enkel nog vrijstelling als ze in een niet-vervallen verkaveling voor wonen ligt. Die vrijstelling moet u zelf vragen.
• Een vrijstelling schrapt de heffing. Een opschorting stelt de betaling enkel uit, en die moet u tijdig aanvragen.

Werd het RUP vóór 15 april 2024 voorlopig vastgesteld? Dan gelden de oude, ruimere vrijstellingen. Vanaf die datum zijn de regels strenger (VLABEL). De rest van dit artikel gaat over het nieuwe stelsel. Meer over het verschil: oud of nieuw stelsel.

Dan is uw perceel vrijgesteld (VLM). Zijn er meerdere belastbare wijzigingen op hetzelfde perceel? Dan telt u ze samen.

| Wijziging A (landbouw → wonen) | Wijziging B (landbouw → bedrijvigheid) | Totaal | Vrijgesteld? |
| ------------------------------ | -------------------------------------- | ------ | ----------------------------------------- |
| 90 m² | 80 m² | 170 m² | Ja, als ook de andere voorwaarden kloppen |
| 90 m² | 130 m² | 220 m² | Nee |
| 120 m² | 80 m² | 200 m² | Nee, het moet minder dan 200 m² zijn |

Fictieve voorbeelden voor één perceel.

Goed om te weten: de vroegere grens van "minder dan 25% van het perceel" bestaat in het nieuwe stelsel niet meer. Een grote tuin waarvan een klein percentage verandert, kan dus toch belast worden.

Zo niet, dan zijn er geen planbaten (VLM). Vergelijk daarvoor de oude en nieuwe voorschriften naast elkaar.

"Ik ga toch niet bouwen" is hier geen argument. Het gaat om wat het plan juridisch mogelijk maakt, niet om uw plannen. Ook een bestaand gebouw bewijst niet dat er niets bijkomt: denk aan nieuwe toegelaten functies.

Verzamel daarom:

• het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften, oud en nieuw;
• uw bestaande vergunningen.

In het nieuwe stelsel is de vrijstelling sterk ingeperkt. Ze geldt enkel nog bij een herbestemming naar wonen, voor een zonevreemd perceel dat in een niet-vervallen verkaveling voor wonen ligt (VLABEL).

Wat niet meer telt: een vergund zonevreemd bedrijf, sport- of jeugdinfrastructuur, of een bestaande woning buiten zo'n verkaveling.

Let op: deze vrijstelling krijgt u niet automatisch. U vraagt ze aan met een gemotiveerd bezwaar bij de Vlaamse Belastingdienst, binnen 3 maanden na ontvangst van het aanslagbiljet.

Er bestaan ook specifieke regelingen, onder meer:

• als compensatie bij planschade (VLABEL);
• bij een definitieve onteigening;
• bij bepaalde grondruilplannen. ⚠

Deze situaties vragen altijd een toets van uw eigen dossier.

| | Vrijstelling | Opschorting |
| --------------------- | -------------------------------------- | -------------------------------------- |
| Gevolg | De heffing vervalt | De betaling wordt uitgesteld |
| Voorbeeld | Minder dan 200 m² belastbare wijziging | Uw perceel is onbebouwbaar |
| Verdwijnt de aanslag? | Ja | Niet noodzakelijk |
| Moet u iets doen? | Soms (zonevreemde woning) | Ja, tijdig aanvragen met bewijsstukken |

In vier situaties (VLABEL):

1. Onteigening. Uw perceel wordt onteigend of verkocht in het algemeen belang.
2. Schorsing van het RUP. De Raad van State schorst het plan. Wordt het vernietigd, dan vervalt de heffing.
3. Onbebouwbaar perceel. Door de bodem, vorm, ligging of omvang, of door een erfdienstbaarheid van openbaar nut. Een geweigerde bouwvergunning is een goed bewijsstuk.
4. Brownfieldconvenant. U bent actor in een definitief gesloten convenant en het project was nog niet gerealiseerd.

Opschorting wordt enkel toegekend na een tijdige aanvraag. Kent de Vlaamse Belastingdienst de reden al bij inkohiering, dan staat ze in de begeleidende brief bij het aanslagbiljet.

Goed om te weten: betaalt u een opgeschorte heffing volledig binnen het jaar na het aanslagbiljet, dan krijgt u ook de 15% korting (VLABEL).

Vindt u dat een vrijstelling had moeten gelden? Laat het niet liggen. Onderbouw uw standpunt en dien op tijd bezwaar in. Hoe dat werkt: bezwaar tegen de planbatenheffing.

Wordt de 200 m²-vrijstelling automatisch toegepast?
In de regel wel, want de landcommissie berekent de oppervlakte per perceel. Kijk het meerwaarderapport wel na. ⚠

Ik heb een vergunde woning. Ben ik vrijgesteld?
In het nieuwe stelsel enkel als de woning in een niet-vervallen verkaveling voor wonen ligt, en dan nog moet u de vrijstelling aanvragen.

Mijn buurman betaalt niets. Ik dan ook niet?
Niet noodzakelijk. Oppervlakte, bestemming en stelsel kunnen per perceel verschillen.

Vraag een gratis eerste analyse aan. We bekijken uw stelsel, oppervlakte en vergunningsmogelijkheden samen. Eerlijk, en zonder vooraf een uitkomst te beloven.